Hypotheekfraude: wat het is, hoe het werkt en wat de gevolgen zijn

Hypotheekfraude betekent dat iemand opzettelijk valse of vervalste informatie gebruikt om een hypotheek te krijgen die hij of zij anders niet zou krijgen. Denk aan nep-loonstroken, een opgeklopte taxatiewaarde of een verzonnen dienstverband. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) omschrijft het als elke vorm van oplichting, waarbij documenten worden vervalst of gemanipuleerd met als doel een hypothecair krediet te verkrijgen. Het is strafbaar en de gevolgen zijn ernstig, zowel voor de pleger als voor de geldverstrekker.

Veelvoorkomende vormen van hypotheekfraude

Fraude bij een hypotheekaanvraag komt in veel gedaanten voor. De meest bekende is het vervalsen van inkomensbewijzen. Iemand past een loonstrook aan in een beeldbewerkingsprogramma om een hoger salaris te laten zien, of laat een werkgeversverklaring opstellen met onjuiste gegevens. Ook een vals arbeidscontract komt voor, waarbij iemand doet alsof hij een vast dienstverband heeft terwijl dat niet zo is.

Een andere veelgebruikte methode is taxatiefraude. Hierbij wordt de waarde van een woning kunstmatig hoger opgegeven dan de werkelijke marktwaarde. Dat kan in samenwerking met een malafide taxateur, zodat de hypotheek hoger uitvalt dan de woning rechtvaardigt. De bank denkt voldoende onderpand te hebben, maar dat klopt niet.

Verder zijn er constructies waarbij een stroman optreedt als koper. De echte koper, die zelf geen hypotheek kan krijgen vanwege een BKR-registratie of te laag inkomen, laat een ander de woning op zijn naam zetten. Die ander heeft geen intentie om er zelf in te wonen of de hypotheek te betalen. Dit heet ook wel katvanger-fraude.

Vervalste loonstroken of werkgeversverklaringen
Onjuiste belastingaangiften of jaaropgaven
Kunstmatig opgedreven taxatiewaarden
Stroman- of katvangerconstructies
Verborgen leningen die als eigen inbreng worden opgegeven

Wie pleegt hypotheekfraude?

Fraude bij een hypotheek wordt lang niet altijd gepleegd door de aanvrager alleen. Soms zijn tussenpersonen betrokken, zoals een malafide hypotheekadviseur of een bemiddelaar die weet dat de stukken kloppen niet. In ernstigere gevallen werken aanvrager, taxateur en adviseur samen in een georganiseerde opzet. De AFM houdt daarom toezicht op adviseurs en bemiddelaars en kan hun vergunning intrekken als ze betrokken zijn bij fraude.

Ook notarissen kunnen signalen opvangen. Als de financiering niet klopt bij de verkoopprijs, of als er ongebruikelijke geldstromen zichtbaar zijn rondom de overdracht, zijn ze verplicht dit te melden bij de Financial Intelligence Unit Nederland (FIU-Nederland). Hetzelfde geldt voor geldverstrekkers die vermoeden dat een aanvraag niet deugt.

Hoe detecteren banken hypotheekfraude?

Geldverstrekkers hebben steeds betere methoden om fraude op te sporen. Ze checken loonstroken via de polisadministratie van het UWV, controleren jaaropgaven en vergelijken opgegeven inkomens met gegevens bij de Belastingdienst. Een loonstrook met een ander lettertype, afwijkende marges of onlogische bedragen valt snel op bij een fraude-analist.

Banken vergelijken ook de taxatiewaarde met vergelijkbare woningen in de buurt. Ligt de opgegeven waarde significant hoger dan vergelijkbare panden, dan is dat een signaal. Sommige geldverstrekkers werken met geautomatiseerde systemen die dit soort afwijkingen automatisch markeren voor nader onderzoek.

Daarnaast delen banken en hypotheekverstrekkers informatie via het Waarschuwingsregister Hypotheken (WHR). Wie eenmaal als fraudeur geregistreerd staat, krijgt bij geen enkele aangesloten geldverstrekker meer een hypotheek.

Wat zijn de gevolgen van hypotheekfraude?

De gevolgen zijn ingrijpend. Strafrechtelijk valt hypotheekfraude onder oplichting (artikel 326 Wetboek van Strafrecht) of valsheid in geschrifte (artikel 225). Beide misdrijven kunnen leiden tot een gevangenisstraf van meerdere jaren. De exacte straf hangt af van de ernst en de schaalgrootte van de fraude.

Civielrechtelijk heeft de bank het recht de hypotheek direct op te eisen als blijkt dat de overeenkomst gebaseerd was op valse informatie. In de praktijk betekent dit gedwongen verkoop van de woning. Blijft er na verkoop een restschuld over, dan ben je die nog steeds verschuldigd. Bovendien volgt registratie in het Waarschuwingsregister Hypotheken, wat het bijna onmogelijk maakt om ooit nog ergens een hypotheek te krijgen.

Voor adviseurs en bemiddelaars die betrokken zijn, geldt dat de AFM hun vergunning kan intrekken. Zonder vergunning mogen ze niet meer actief zijn als hypotheekadviseur. Dat betekent het einde van hun loopbaan in de financiële sector.

Wat moet je doen als je vermoedt dat er fraude speelt?

Vermoed je dat een adviseur, taxateur of andere partij je aanmoedigt om onjuiste informatie door te geven? Weiger dat. Ook als je zelf de aanvrager bent, ben je medeverantwoordelijk voor de juistheid van de stukken die je indient. “Ik wist niet dat het vals was” is in veel gevallen geen afdoende verweer als je de documenten zelf hebt ondertekend.

Wil je fraude melden? Dat kan bij de AFM via hun meldpunt voor onregelmatigheden. Ook banken hebben interne meldpunten. Heb je een situatie waarbij je denkt dat een partij je bij fraude wil betrekken, schakel dan een onafhankelijke adviseur in voordat je iets tekent.

Hypotheekfraude lijkt misschien een snelle oplossing als een aanvraag dreigt te mislukken, maar de risico’s zijn te groot. Een strafblad, een torenhoge restschuld en een permanente registratie in het waarschuwingsregister wegen niet op tegen de tijdelijke voordelen. Eerlijk zijn over je financiële situatie is niet alleen verplicht, het is ook in je eigen belang.